2022-04-18 18:00:54
房地产合作开发有哪些方法?合作项目如何融资?现在的房地产开发形式有拥有土地使用权的当事人提供土地使用权、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权等等。房地产开发经营具有投资周期长、金额大、风险大等特点。那么，常见的房地产开发有哪些方法?
房地产合作开发有哪些方法?
1.土地入股合作开发
以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
2.合作建房
合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
3.联合成立项目公司
该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。这是万科较常使用的一种模式。
4.股权收购模式
股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，开发商将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。
房地产合作项目如何融资?
一般为加大股权层面杠杆，房企之间相互合作，在迅速做大规模的诉求下，外部融资作为降低股东资金投入的重要手段，各合作项目自然都不会放过。今天简单谈谈合作项目融资应注意事项。
早期合作的商务条款谈判，更多的集中在土地价款、股权比例、操盘条线划分、并表权等方面。随着开发建设的推进，相对常规的融资业务却出分歧，让人始料未及，甚至有些合作项目，最终无法达成一致放弃了融资。本来可以快速回收股东资金，提升股东资金IRR，降低股东资金峰值，结果却很遗憾。因此投资谈判环节，明确融资相关事宜尤为重要。
融资作为迅速回收股东资金投入的手段，能否融资甚至关系到企业是否应该进行合作获取土地。在选择合作伙伴时，就应该了解清楚对方对于融资的政策。房地产企业在融资上，大概以下几个类型：
1. 成本严控型：多为拥有较强背景的央企或国资房地产公司。与之合作，融资成本会相对降低，融资渠道会受到限制(前融业务一般不做)，同时国资风险管控严格，融资提取盘活可能遇到障碍;
2. 效益优先型：只要能加速股东资金回流并提升IRR的融资，在集团成本管控范围内，就可以接受，对成本敏感度不高，关注资金的快速回流和周转;
3. 平衡型：不并表的合作项目可以接受高成本融资，但是超过其集团授权成本上限部分，需要其他合作方来承担差额;4. 放弃型：资产负债率低，拥有强大海外低成本融资途径，基准利率的开发贷融资也不能接受，此类企业较少。
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