什么是地产合作开发?地产合作开发模式有哪些?

　　什么是地产合作开发?随着房地产行业融资政策不断收紧，土地新政的持续发酵。越来越多的房地产公司开始选择以合作开发的方式开疆拓地，房企间的合作已经成为常态。那么什么是房地产合作开发呢?

　　地产合作开发是什么?

　　房地产开发项目由于投资规模大，开发周期长，资金周转慢，因此有的房企由于资金短缺或者缺乏运作经验，在土地摘牌后迟迟无法启动项目开发，或者在开发过程中出现中途停滞，在此情况下，多数房企往往会选择引入其他投资商进行合作开发，以达到解决资金缺口、借力开发经验、缩短开发周期的目的。

　　地产合作开发模式有哪些?

　　一、引入投资商模式

　　引入投资商模式以房企为主进行项目运作，投资商只投入资金，一般不参与项目管理与运作，仅委派财务人员监管资金使用和费用开支，开发完毕后按约定的利润分配办法利润分红或分期取得固定收益(类似于借贷关系)。

　　采用引入投资商模式时，要尽量选择具有较大投资能力的投资机构进行合作，这些机构对开发过程中的具体问题不会有太多干预。

　　引入投资商模式的合作协议中，应明确项目的基本情况、开发计划、资金需求计划、工程发包办法或原则、房屋销售办法或原则、投资款返还条件与节点安排、利息计算与支付办法、利润分配办法、风险分担办法、投资人监管办法、各方对应义务的违约责任等。协议内容越细，越便于执行和监督，越不容易发生争议和纠纷。

　　二、联合开发模式

　　联合开发模式由合作各方共同出资、共同运作、共同管理、共享利润、共担风险，最终按协议约定的比例分红。

　　采用联合开发模式时，要尽量选择既有投资实力，又内部管理较好的企业，因为这些企业一般都有规则意识，不易发生合作纠纷。

　　联合开发模式的合作协议中，除了要约定引入投资商模式中的基本合同条件，还要约定项目实施过程中的决策机制、工程施工发包规则、房屋销售决策机制与定价机制、费用支出管理办法、项目开发完毕的决算办法、合作各方的分工和人员委派、对应的违约责任等。以使合作各方的驻场项目管理人员有序工作、良性互动、相互监督，一切具体事务处理均有章可循，一切分歧和矛盾均有化解机制。

　　联合开发模式下，合作各方要搞好具体事务的共同决策、共同管理、相互监督。

       三、项目开发权转让模式

　　项目开发权转让模式则由房企提供开发用地，以投资人为主开发，供地的房企按固定数额分期取得投入成本和销售收益或者按实现的利润分配红利。

　　项目开发权转让模式的合作协议中，除了投资商模式下的合同内容外，还应明确各方投资款的返还条件与节点安排、利润分配办法或其利息计算与支付办法、风险分担办法。另外。还应明确项目分户账的管理和记账规范、合作各方的工作配合、供地房企的监管办法等。以防项目投资人将项目搁置，或者以房企名义从事一些具有重大风险的民事行为，给房企带来新增潜在风险。

　　近年来，中小房企出于品牌影响力弱与能力不足的原因，在积极寻找与规模房企的合作机会，而规模房企由于扩张需要与品牌认可需要，也在积极参与合作开发。所以，地产合作开发已成为房企战略实现、资源整合、分散风险的重要方式。