2021-09-08 12:04:44
房地产合作开发中存在的风险有哪些?俗话说得好，双拳难敌四手。房地产合作开发项目模式对比单打独斗，确实能降低一定的风险，并且提升产品竞争力，但是合作开发也有手续多、专业性强、投资大、周期长与法律关系复杂等特点。在合作开发的过程中往往也容易出现各种问题。今天小编就来和大家聊聊房地产合作开发中存在的风险。
1.开发者选择不当带来的税负风险。
合作开发模式中一般有三种情况：一是开发主体是出地方;二是开发主体是出钱方;三是双方共同设立新的开发主体。第二种方式和第三种方式都需要将土地过户到另一个平台，这样会给出地方带来很大的税费，降低的意愿;第一种方式是土地不过户，对于出钱方来说风险很大，需要通过其他措施确保出钱方的利益。如果开发主体选择不当，就会给土地转让方企业带来大额税费，或者给开发主体留下税负黑洞。
2.双方权利义务不平等造成的管理风险;
在许多失败的合作开发项目中，不合理的治理结构和议事规则设计会导致双方的权利和义务不平等。包括三个层面:一，股东层面，包括股东权利和义务、争议解决机制、进出机制等。二，董事会层面，包括董事会人员构成、董事会职责、重大经营方针制定、重要人员任免等。三，在财务层面，需要明确财务人员、财务职责、资金、印章等。一般来说，治理结构需要按照一方管理和另一方监置原则进行安排。如合作协议中没有明确上述事项，将导致权利滥用和监管失控，最终为合作前景埋下隐患。
3.利益分配不均造成的经营风险。
在实践中，合作开发往往会因为利益分配不均而分手。这种情况一般有两个原因:一是从一开始就没有明确划分利益分配。二是合伙过程中股东心态发生变化，认为自己的投资回报不成比例。事实上，合作开发的项目利益分配不仅要考虑投资因素，还要考虑其他对项目的特殊贡献因素，如融资、管理、人脉等。只有尽可能考虑和量化贡献因素，才能尽可能公平地分配。另一个层面需要考虑分配方式。目前常见的分配方式有三种:一是一方收取固定收益，另一方获得剩余收益;二是双方按投资比例分配税后利润;三是双方合作开发，完成后分房。以上三种分配方式每种税负都不一样。无论采用哪种分配方式，都要在合作开发协议中明确，作为后期双方分配的依据。
4.经营不合规带来法律风险。
由于房地产开发项目开发周期长，施工程序复杂，一些房地产企业在经营过程中会出现不合规行为，如设立两套账户、延期纳税、股东挪用公司资金等。一旦出现信任危机，交易者将面临被举报、被起诉等法律风险。因此，在签订双方合作开发协议时，应明确一方的交易应合法经营，不应出现违法经营，从一开始就消除这种违法风险。
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