合作开发房地产合同效力分析内容有哪些?

　　合作开发房地产合同效力分析内容有哪些?现在很多企业为了分担风险，都会展开企业与企业之间的合作。合作开发房地产合同存在三个“共同”方面，分别是共同投资、共享利润及共担风险。那么，合作开发房地产合同效力分析，大家对此了解吗?一起学习下吧。

　　合作开发房地产合同效力分析内容有哪些?

　　合作开发房地产合同作为涉及不动产建设的合同，相比一般合同，法律对其效力的规定更加严格，除了《民法典》第146条、第153条，第154条涉及的民事行为无效规定之外，其他一些特别因素也会影响合作开发房地产合同的法律效力。

　　1、资质

　　《国有土地使用权合同解释》13条规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。据此，影响合作开发房地产合同法律效力的因素主要有合作主体是否具有房地产开发企业资质且规定了一定的效力补正期间。

　　我国从事房地产开发的主体，必须为房地产开发企业，房地产开发企业作为房地产开发的主体，虽一般不直接承担房地产的施工工作，但在开发全部过程中，承担相关手续办理、规划设计、组织建设、出售、融资抵押等大量开发工作，属于房地产开发过程中的核心。而房地产项目涉及到的房屋也区别于一般商品，其不仅价格高昂，牵涉面广，而且房屋质量直接关系到不特定多数人的生命财产安全，对社会不特定公众甚至国家经济发展和社会稳定影响巨大。因此建立严格的房地产行业准入门槛与资质管理制度，对于房地产开发行业来说是不可或缺的。

　　鉴于资质的稀缺性，实践中还存在借用房地产开发企业资质进行开发的模式，那么此类借用资质的合作开发房地产合同效力应如何认定?

　　在借用资质模式下，借用人除借用房地产开发企业的资质外，完全独立开发项目，独立投资建设，自负盈亏，自担风险，被借用资质的房地产开发企业不参与项目的任何开发建设行为，只负责向借用人收取特定数额的管理费或承包费。

　　我国法律、行政法规等对此类借用资质进行房地产开发行为虽然没有明确定义和界定，但是结合《民法典》民事行为无效的相关规定，笔者认为，此类借用资质的合作开发房地产合同应为无效，笔者从“损害社会公共利益”及“违反法律、行政法规的强制性规定”两个方面分析说明。

　　第一，在借用资质开发房地产行为中，由于房地产开发具有高门槛等特性，其影响的是不特定多数人的生命财产安全，若任由本不具备相应资质的企业或个人，借用资质开发运作项目，势必使得社会公共利益与人民群众安全处于切实而紧迫的现实风险之中。第二，借用资质进行房地产项目开发的行为违反了《房地产管理法》关于房地产开发企业应取得相应资质以及未取得资质不得从事房地产开发业务的强制性规定。

　　总之，笔者认为，关于企业或个人借用房地产开发企业资质，独立从事房地产开发业务的行为，实质上并非合作开发，而是以合作之名行独自开发之实，属于恶意规避国家房地产管理制度的行为，应当被认定为无效。在司法实践中，法院也倾向于认为该类借用资质开发房地产的合同无效。

　　2、土地性质

　　除上述合作开发房地产合同主体的资质要求外，合作项目所涉土地也应当为出让土地使用权，而不应为划拨土地使用权。这是因为，划拨土地使用权是国家无偿提供给权利主体使用，权利主体并未缴纳任何土地价款，并且划拨土地通常都有特定用途，而不能用于商业开发。如果允许在划拨土地上进行合作开发，将会使划拨土地的制度目的落空，损害国家利益。因此，有必要将划拨土地排除在合作开发合同的标的范围之外。

　　另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。由此可知，划拨的土地在符合一定条件的情况下，即开发企业受让人缴纳土地使用权出让金并经有关政府机构审批，也可用于房地产商业开发。