房地产合作开发操作要点有哪几项？有风险吗？

　　房地产合作开发操作要点有哪几项?有风险吗?在一些投融的项目当中，投资的方式是比较多的。现在有些小型开发商作为土地方，就会引入大型的开发商合作开发方式，以此来解决一些经济上的问题。房地产合作开发操作要点有哪几项?

　　房地产合作开发操作要点有哪几项?

　　1.合作开发的概念及特征

　　根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《土地使用权纠纷司法解释》”)第十四条的有关规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

　　根据该规定，我们认为，房地产合作开发是指合作各方以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险的房地产开发模式。

　　实践中，市场主体常常以合作建房、联合开发、联建等形式进行合作开发，但是否构成法律意义上的合作开发，主要取决于具体合作模式是否符合共同投资、共享利润、共担风险的特征。

　　司法实践中，部分名为合作开发的商业操作，可能被认定为其他合作形式。

　　2.引入合作方的模式

　　一般来说，土地方引入合作方，除了融资需求外，可能也有品牌、市场等多种战略考量。

　　基于不同的战略考量，合作开发可以采用不同的模式。有的观点将合作开发概括为四大模式、六大模式，乃至十大模式。

　　我们认为，从法律的角度切入，合作开发可以概括为两种模式：(1)法人型;(2)合同型(也有观点认为还有“合伙型”)。

　　所谓法人型，即合作各方以项目公司为平台，通过持有项目公司股权的模式进行房地产合作开发。

　　而所谓合同型，即合作各方不成立项目公司，仅仅通过协议约定的形式进行合作开发(为了项目管理需要可能会搭建临时项目部等机构，但该等机构并无法人地位)。

　　实操中，以法人型合作开发更为常见。合作各方构建法人型合作开发的主要方式包括：(1)共同设立项目公司;(2)合作方增资取得项目公司股权;(3)合作方通过股权收购取得项目公司股权。

　　3.操作要点

　　事项分别是三会设置、总经理设置、审批及引荐管理、非操盘方的知情权及审计安排、退出机制。

　　房地产合作开发有风险吗?

　　一、开发主体选择不当带来的税负风险

　　在一方出地、一方出钱的合作开发模式中，存在三种情况：一是出地方做开发主体;二是出钱方做开发主体;三是双方共同新设开发主体。方式二和方式三都需要将土地过户到另一个平台，会给出地方带来大额税费，出地方意愿下降;而方式一土地不过户，对出钱方而言风险较大，需要通过其他措施保证出钱方的利益。如果开发主体选择不当给转让土地一方企业带来大额税费，或者给开发主体留下税负黑洞。

　　二、双方权利义务不对等带来的管理风险

　　在很多失败的合作开发项目中治理结构和议事规则设计的不合理会造成双方权利义务不对等，这里面的包括三个层面：一是股东层面，包括股东权利义务、争议解决机制、进入和退出机制等;二是董事会层面，包括董事会人员构成、董事会职责、重大经营方针制定及重要人员的任免等;三是财务层面，需要对财务人员、财务职责及资金、印鉴等进行明确，总体上需要按照一方管理、另一方监管的设置原则来安排治理结构。如果合作协议中没有对上述事项进行明确就会造成权利滥用、监管失控，最终给合作前景埋下隐患。

　　三、利益分配不均造成的经营风险

　　在实务中合作开发常常会因为利益分配不均而散伙，造成这种情况一般有两个原因：一是从开始就没有将利益分配划分清楚;二是在合伙过程中股东心态发生了变化，认为自身的投入回报不成比例。事实上，合作开发的项目利益分配除了应该考量投资因素外，还需要考虑其他对项目特殊贡献因素，比如融资、管理、人脉关系等，只有将贡献因素尽可能考虑全并且量化，才有可能尽可能在分配上做到公平。另外一个层面要考虑的是分配方式，目前常见的分配方式有三种：一是一方收取固定收益另一方获得剩余收益;二是双方按投资比例分配税后利润;三是双方合作开发，完工后分房。上述三种分配方式每一种在税收上的负担都是不一样的，无论是采用那种分配方式都应该在合作开发协议中明确，做为后期双方分配的依据。

　　四、经营不合规带来法律风险

　　房地产开发项目由于开发周期长、报建手续复杂，一些房地产企业经营过程中会出现不合规的情况，比如设置两套账、延迟纳税、股东挪用公司资金等情况，双方合作顺利的时候都没有问题，一旦出现信任危机，操盘方会面临被举报、被起诉等法律风险。因此，在双方合作开发协议签署中应当明确无论是那一方操盘都应当合法经营，不能出现违法经营的情况，从一开始就杜绝这种违法风险。