合作开发房地产合同解除后如何处理?

　　合作开发房地产合同解除后如何处理?合作开发房地产合同具有共同投资、共享利润、共担风险的“三共特性”。那么，如果合作开发房地产合同解除后该怎么处理呢?

　　什么是合作开发房地产合同?

　　所谓合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。该类合同如果发生纠纷主要适用的法律法规包括《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等。

　　合作开发房地产合同解除后如何处理?

　　这里分为两种情形，协议解除和单方面解除。

　　一协议解除合同的情形《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该条文内容字面上看似浅显，实务适用时则并非那么得以应手。

　　合同解除可分为协议解除和单方解除。协议解除实质是在原合同当事人之间重新成立一个合同，其内容主要是把原来的合同废弃，使基于原合同发生的债权债务归于消灭。如当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，不论合作合同是否有效，协议解除均应当认定为合法有效。比如，在集胜贸易有限公司与重庆华兴产业股份有限公司其他合同纠纷一案中，最高人民法院认为，《终止及清算协议》的主要内容是对华兴公司和集胜公司解除合作关系，并进一步明确由华兴公司自行开发相关地块以及由华兴公司向集胜公司返还投资款和支付补偿款等问题作出的约定。《终止及清算协议》虽然在客观上与双方签订的《合作协议书》存在一定联系，但正如重庆高院原一审判决指出的，其实质是在双方当事人之间建立了新的债权债务关系。《终止及清算协议》并非《合作协议书》的从合同，《合作协议书》是否有效，并不对《终止及清算协议》的效力产生影响。

　　二单方解除合同的情形常出现纠纷的是因对方违约或者出现不可抗力，解除权人单方提出解除的情形。对于这种合作合同非正常终止后的处理，实践中主要有三种观点：第一种认为，房地产合作开发合同被解除、终止后，可以通过相互返还和赔偿损失解决相关问题;第二种认为，合作开发房地产合同是合作各方之间的一种共同合作开发行为，当事人的利益目标一致，对合作的标的物具有共有性质，因此，在合作合同解除、终止后的处理上，不同于一般的当事人利益相对的合同，不仅仅是一个通过相互返还和赔偿损失就能解除的问题，而是涉及对合作的标物不动产如何分割、相互投资如何返还、损失如何计算和承担等诸多问题，同时，还涉及对造成合作合同被解除的原因、过错程序如何认定，并在此基础上综合考量，解决问题;第三种认为，可以参照适用《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条中对合作建房被确认无效后的处理原则。

　　合作开发房地产合同兼具资合和人合的特点，如合同当事人之间缺乏信赖，已不具备继续合作的基础，继续履行合作已无实际意义，对解除合作合同的主张应当予以支持，但其共同开发的房地产项目未必是“烂尾楼”。合同目的不能实现与房地产开发项目事实上不可能再完成应当是两种不同的法律事实，合作合同解除与项目需要清算不构成必然因果关系。

　　对于合作合同解除后的处理，则主要是解决两个问题，即项目的归属和对退出方的赔偿或补偿。退出方提供的资金、实物、劳务或其他出资成本已转化为项目资产，返还原物显然不现实，基于公平诚信原则，取得项目一方应当对退出方给予合理的赔偿或补偿。

　　关于合作合同解除后项目的归属。一般合作的房地产项目恢复由提供土地一方自行开发建设，这也符合“房随地走”、“房地产一体化”的原则。而在一些特殊情形，也可以考虑按照合作方实际投资比例或者合同约定的权益或者利润分配比例直接合理分配房地产项目下的建筑物甚至是在建项目。比如，项目土地使用权是由合作当事人共同购买情形、房屋已经可预售或现售情形、合作当事人本身具有房地产开发资质情形等。

　　关于合同解除后退出方的赔偿或补偿问题。有观点认为，项目需要进行清算，如前述厦门市中级人民法院(2015)厦行终字第130号行政判决书。笔者认为，房地产项目尚未开发完毕的，债权债务和经营利润状况尚不明确，因房价波动大，税金高，确定净利润难度大且不科学，客观上确实不具备清算的条件，有些房地产项目已经预售或者涉及征地拆迁的，极有可能引发社会安定问题，因此除非房地产项目事实上不可能再由合作方开发完成，否则不应当贸然要求项目必须清算。

　　如果项目不清算，如何认定退出方的损失?笔者认为，首先，如果合同当事人对各方的投资或者房地产项目的价值、利润存在争议，可以委托中介机构进行审计或评估确定;其次，可以根据项目的开发情况按如下规则灵活处理：

　　(一)项目尚未开发，不存在收益分配，无需进行成本、收益清算的，可以返还退出方实际投资款，同时依据合同约定和过错情况，支持退出方主张利息损失或者违约金。比如云霞与海南华康投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案、敬红宣与太仓顺龙房地产开发有限公司、沈秀龙合资、合作开发房地产合同纠纷一案。

　　(二)土地或在建中的建筑物有一定增值的，可以在返还投资款的同时，参照当地当前房地产业进行评估，给予退出方相应的增值利润赔偿。比如广元市众森实业有限公司与北京东方龙济投资发展有限公司、广元东合时代房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案。

　　(三)房屋已经预售或者现售的，可以先行返还投资款，在完全销售后再行项目清算，按照合作方实际投资比例或者合同约定的权益或者利润分配比例确定具体赔偿金额。届时如对赔偿金额不能达成一致意见，另行诉讼解决。比如嵊泗裕华房地产有限责任公司与舟山华昌房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案[8]。也有司法判例是委托有相应资质的社会中介机构对合作项目进行司法鉴定，根据鉴定意见认定合作项目的可分配收益，再按照合作方实际投资比例或者合同约定的权益或者利润分配比例认定退出方的损失额，比如杜英,伏联军与重庆阳坤房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案[9]。当然，这种处理方式是否公平合理还存在争议，比如在鉴定基准日、未售房屋的价格、税费等方面。