2021-10-18 16:47:28
地产合作开发项目如何正确投资避坑?随着房地产行业融资的不断收紧，土地新政持续发酵，现在合作开发成为房地产开发的主流模式。
房地产开发的典型特点
投资规模大、开发周期长。在开发过程中，一些房企由于缺乏经验与资金短缺，往往会陷入土地摘牌后迟迟不能动工，或项目停滞无法推进的境地。
房地产合作开发项目如何正确投资
在加大股权层面，房产企业之间的相互合作，在大规模的诉求之下，早期合作的商务条款谈判其实更多集中在土地价款、股权比例、操盘条线划分、并表权等方面。但是对于常规的融资业务，很容易出现分歧，所以明确合作相关事宜非常重要。如果从投前、投中和投后三大环节为分类，梳理合作开发项目中的常见问题，可以得到以下结果。
投前：合作对象选错了;项目团队不靠谱;公司治理混乱;合作协议粗放。
投中：粗放管理;税筹疏漏;成本超标;出现僵局。
投后：退出机制不清晰。
其他问题：仓促上阵、对方拖后腿、理念不同、合作过程细节不注意、争议问题解决、协调和管控难、数据指标差异。
如何正确避坑
1.做好合作方尽调：地块调研方面首先要勘察清楚，内部有没有对开发不利的条件，比如高压线、文物等有迁移难度的设施，或旧改项目的旧屋权属不清晰等问题。针对外部条件，需要重点评估当地政策环境。如果项目有较大的政策变动风险，哪怕地块条件不错，也要谨慎对待。
2.遵循制度，协商融合：前期的制度、标准、约定都要遵守，在过程中多协商、多沟通。在投前阶段，合作协议的拟定最好能细就细，虽然不可能提前预知所有的风险，但可以用约束条款将风险限制在可控范围内。协议里的关键点包括收益的分配方式、计算依据和支付时间;目标调整机制;退出机制等等……
3.书面记录、决议备档：对于重要的事情要形成书面文件，在签字的时候要看清文件内容。
4.强化沟通，理解互信：完善的沟通机制是合作顺畅的保障。首先线上会签机制是最基础设施，项目团队正式建立后，运营部要第一时间制定、发布权责手册。最好能够建立共同OA系统，打通合作各方的线上会签通道，提高业务效率，通过强化沟通增强彼此的信任与理解。
最后，0%的个性化风险，可能就会引发100%的损失。所以形成完善的合作开发管理体系，培养合作风险识别与排除的能力，是接下来房企必须重视的一个提升方向。机遇永远只留给有准备的人，企业也如是。
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