房企合作开发模式及利弊分析

　　　房企合作开发模式及利弊分析。近年来，中国房地产行业整体项目合作增多，房企之间的合作开发成为常态。主要表现为销售权益比例逐年下降，同时少数股东权益占比逐年提升。而降成本、扩规模、分散风险是合作开发增多的主要原因。那么当前国内的房企合作开发有哪些模式呢?房企合作又有哪些利弊?

　　房企合作开发模式主要有：

　　一、与土地持有方进行股权合作

　　同样为了降低获取土地资源的成本、减少资金压力，部分规模较大的品牌房企还可以选择与拥有优质土地的公司，以入股项目公司的模式开展合作开发。通过股权合作最大化发挥项目的品牌价值，达到双赢的效果。

　　二、合资成立项目公司获取土地

　　在目前行业整体融资成本提升、资金趋紧的环境下，房企首先会倾向于选择在项目层面达成合作，通过合作拿地的模式开展合作开发。

　　一方面，目前对于房企而言，热点城市高单价大体量的地块在招拍挂市场中需要的资金量极大。合资成立项目公司合作拿地，可以使各方分摊投资资金，降低投资风险。

　　另一方面，在目前大部分一二线城市土地招拍挂市场竞价、竞自持、竞配建的背景下，房企通过联合体“抱团”联合竞标的形式，可以避免各方因土地资源紧张而引发的非理性竞争，合作拿地可以让房企以更合理的溢价获取土地，显著降低拿地成本。

　　三、小股操盘

　　目前房企对于小股操盘模式的应用也越来越多。小股操盘的模式要求房企具有较强的管理体系、金融及品牌输出能力。首先，房企会寻求资金方进行合作开发，操盘方的持股比例通常远小于50%，但全权操盘。其次，操盘方会先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行利益分配，分配比例与持股比例往往不同。

　　四、代建

　　代建业务作为房企轻资产输出的主要模式之一，目前也已成为部分房企的重要竞争力。代建业务更倾向于是一种企业的发展战略，而其他合作方则会更多地扮演土地提供方或财务投资方的角色。

　　五、集团层面的战略合作

　　近年来，房企在更上层的集团战略层面达成合作的现象增多，集团战略层面的合作可以理解为更为稳固的联合开发模式。参与合作开发的房企可以通过项目各开发职能专业层面的优势互补，降低开发成本并增强项目抵御风险的能力。

　　具体而言，合作开发中房企可以发挥各自的开发优势、管理优势、资金优势、融资渠道优势、资源优势等，降低管理成本、融资成本以及整体的项目开发成本，以提升项目整个的产品竞争力以及抗风险能力。

　　房企合作开发的好处有：

　　一、降拿地成本：过去房企拿地一般是各自为战，拿地竞争异常惨烈，频现的“地王”显著抬高了开发商的成本，但过去房价地价是单边上涨，贵一点的拿地成本对于房企来说可通过提高售价来化解。但目前房价地价均抬升至较高水位，未来难以趋势性上涨，房企较多地通过合作方式进行拿地，减少竞争从而降低拿地成本是非常合理的选择。

　　二、扩大销售规模：地产白银时代，规模至关重要。融资、销售、拿地、运营，未来几乎每一个环节，规模的优势都将显现。房企通过小股操盘、代建等轻资产运作方式可以利用有限的资金撬动更多的地产项目，大幅提升销售规模以尽快冲击规模房企的榜单。

　　三、分散风险：股权的背后是超额收益的获取权，过去开发商不愿意轻易让渡股权本质在于地产行业的高盈利特征。白银时代后，地产行业回报率下降，风险也在逐步提升。开发商让渡股权的意愿提升实际上也反映其思路逐渐由“追逐超额收益”转变至“防风险”，更愿意接受代建、小股操盘等投入小且收益相对稳定的新型合作开发模式。

　　房企合作开发的弊端有：

　　虽然近年来中国房地产行业整体的项目合作开发已成为常态，各种合作模式也日渐成熟。但项目合作开发在为房企创造诸多价值的同时，实际合作运营也同样会存在一些潜在的问题。

　　首先，在多房企合作特别是联合操盘的项目中，由于不同房企的开发要求、测算标准、对项目定位的判断不同，甚至是企业文化存在差异。都会不可避免地提高沟通成本、降低合作效率、进而拖延项目进度，在增加财务成本的同时也平添了风险。

　　另外，由于合作开发项目涉及的企业主体较多，在项目后期竣工交房以及物业等问题上可能会存在的责任界定问题，也是不容忽视的。

　　通过上述内容，相信大家对于房地产合作开发有了基本的了解。虽然这项投资也有着一定的风险，但是如果能够找到一家投资经验丰富的股权投资公司，将会降低风险，提升利润。