2021-10-18 16:49:42
民企和国企如何合作开发项目?房地产项目在房价持续上涨之时，可能需要持续缓慢地开发;可是在房地产价格达到了高峰或正在持续下降之时，开发项目讲的是短平快的快速资金回笼策略。这就更加需要国企房产项目与民企的合作。
但是因为国有资产因为其特殊性，特殊的管理规章制度，处置起来比较麻烦，常规的收购交易架构并不适用于国企。
在与国企合作之时，一是要保证国有资产的不流失，二是不能进行利益输送，比如，国企的每一笔支出都要有理有据，必须能开得出发票，在国企这里对无票的支出是零容忍的，否则就是涉及侵吞国有资产。再比如，如果你与国企合作开发某个地块，基于很多公司操盘并表的要求，都会要求融资上账后，融资款由操盘方挪作他用，操盘方支付一定的利息。但是这笔融资款，本质上来讲国企也是拥有同股权比例份额的，挪用也属于利益输送。
我国在招投标法中明确规定了国企比重超过50%或国企占主导的房地产开发项目必须公开招标。也就是项目的勘察、设计、施工、采购、监理等服务都必须进行公开招投标。可是，进行公开招投标选择中标单位，在相互密切配合上、中标价格中、讨价还价里、施工进度上、企业规范要求中等多方面都存在的磨合和问题多多，这也就会影响了项目运作的短平快、低成本和保证质量的要求。
一些国企房地产项目也会把项目法人的投资比重下调或者由民企来投资主导，这样的方式就可以避开公开招标而采用邀请招标的方式来选择中标单位。房地产项目是采用项目法人的方式运作的，就是在项目拿到土地之后就需要成立独立的项目法人，按照各投资法的出资比例或协议要求进行投资分摊和收益分享。余下的不足资金可以通过银行融资来进行弥补。
这样就可以通过国企拿地优势和民企运作能力的有效结合，达到了资源共享、风险共担和利益共享的目标。而且还有很多地方性城投公司除了拿地和融资优势之外，在项目策略、项目规划、项目设计、项目实施、项目管理、产品销售等方面根本就不具有优势和实力，通过与实力派民企合作可以充分利用各自优势使项目获得最高的绩效。
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