2021-10-28 23:57:48
房企合作开发项目的融资策略是什么?集中供地新规施行后，除国央企以及其他实力较强的头部房企外，普通民营房企在招拍挂市场的拿地变得越来越难。在具体的拿地方式上，越来越多的开发商也已将拿地方向转到了联合拍地、合作开发、城市更新、不良资产处置等领域。那么房企合作开发项目的融资策略是什么?难点在哪里呢?
对于国企或城投平台参与合作的项目，在风控层面一般都较难取得国企或城投平台自身持有的股权部分的质押担保;另外国企或城投平台一般都不允许将项目公司名下的土地对外办理抵押，因此我前融资金进入的风控层面存在一定的落地障碍。
在投资架构设计上，我们机构一般也只能从SPV层面介入，因此无法直接对项目公司进行有效控制，由此导致底层资产存在失控的风险。鉴于上述原因，一般对于国企或城投平台参与合作的项目，除非能将项目的全部权利暂时给我们机构行使、监督，以对项目实现封闭式监控，否则一般都很难介入该类项目的融资，特别是在国企或城投平台前期代为出资拿地，并收取固定收益与开发商明股实债地合作模式下。
所以在房企合作开发双方实力存在差异的情况下，可以选择实力稍强的开发商作为融资主体并就整个项目申请融资的情形，但会要求该主体对整个项目的融资提供担保。
另外，在由一方发起的对整个项目提供融资的过程中，对融资主体的交易对手(即合作开发的另外一个开发商)综合实力的评判亦不可或缺。当然，对于合作开发项目存在多个交易主体(即股东)的情形，在项目的选择上也要更加关注项目本身的优劣程度。
对于开发商而言现金流才是“王道”，任何能补充现金流的融资方式均值得尝试。开发商的融资触角也早已从单纯的资金机构上升到与具备资金实力或项目资源合作方共同搭建全方位共赢的战略平台的高度。
比如充分拓展新的合作伙伴，挖掘其他开发商的合作机会，实现拿地及前端资金的补充;与总包单位或其他上游供应商战略合作，由上游单位或总包单位提供前端资金支持;挖掘当地政府平台、本地资源型企业、当地实力财团等合作资源等等，合作才能共赢，让利才能长远。
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